Loi scellier 2010

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La loi Scellier 2010 a été afin d’inciter les contribuables français à investir dans la construction de logements neufs. L’année 2013 verra disparaître un des régimes incitatifs d’investissements locatifs parmi les plus performants jamais mis en place : la Loi Scellier BBC.

Les principes de la loi Scellier 2010

Pensé « vert » depuis l’année 2010, le dispositif Scellier 2010 à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) apporte une vraie révolution dans le secteur du logement, en réduisant de prêt de 70% les consommations énergétiques des bâtiments.

Le BBC est une norme qui fixe une consommation maximale en énergie primaire modulé selon la zone climatique et l’altitude. A l’instar de la defiscalisation Scellier 2010 dit « classique », le dispositif Scellier BBC octroi une réduction d’impôts.

Ce qu’il faut retenir de la loi Scellier 2010 BBC :

- 13% de réduction d’impôts en Scellier BBC classique
- 21% de réduction d’impôts en Scellier BBC intermédiaire

Pour une durée de location de 9 ans minimum

Quel taux de défiscalisation pour la loi scellier 2010

La loi Scellier 2010 est riche de nombreuses modifications.

Sa lecture n’étant pas des plus aisées, voici ce qu’il faut retenir :

- Vous devez louer le bien nu pour une durée minimum de 9 ans et le locataire doit en faire sa résidence principale

- La réduction d’impôts est de 13% en loi Scellier et de 21% en loi Scellier Intermédiaire (6% ou 14% si le logement n’est pas BBC)

- La base pour calculer la réduction d’impôts est plafonnée à 300 000 euros

- Il a été mis en place des plafonds de prix de revient par m² en fonction des zones d’investissement

Zone A bis : 5 200€ / m²
Zone A : 5 000€ / m²
Zone B1 : 4 000€ / par²
Zone B2 : 2 100€ / m²
Zone C : 2 000€ / m²

- Le taux de la réduction d’impôts dépend de la date de réalisation de l’opération, c’est-à-dire de la date de l’acte authentique

- La date d’achèvement du programme détermine le début de la période de défiscalisation

- Il est possible de louer à un ascendant ou descendant, mais seulement s’il n’est pas membre du foyer fiscal, et uniquement dans le cadre de la loi Scellier 2010 classique (et non intermédiaire)

- Il est possible de réaliser une opération Scellier 2010 dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR (et non à l’IS)
- Le démembrement est interdit
- L’acquisition en indivision est tout à fait possible, le plafond de 300 000€ s’applique alors pour l’ensemble de l’opération et chaque investisseur bénéficie de sa quote- part de défiscalisation

En plus d’une obligation d’être aux normes BBC, un projet en loi Scellier BBC 2010 n’est autorisé que lorsqu’il concerne un bien immobilierneuf, prochainement achevé (VEFA), déjà achevé (mais vierge de toute occupation) ou réhabilité, ET exclusivement voué à être loué.

Les différences entre Scellier « classique » et « Intermédiaire »

A la différence de la loi Scellier classique 2010, le dispositif intermédiaire offre 2 avantages fiscaux supplémentaires :

- Une réduction d’impôts de 13% + 2 fois 4% de réduction d’impôts supplémentaire si l’engagement de location est prolongé entre 10 et 12 ans et entre 13 et 15 ans.

- Une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, venant s’ajouter aux intérêts d’emprunts et aux charges qui peut créer un déficit imputable sur vos revenus (= économie d’impôts supplémentaire) si l’opération est optimisée par un financement adapté.

A quoi correspond la Norme BBC ?

Le BBC est une norme qui fixe une consommation maximale en énergie primaire (appelée consommation conventionnelle d’énergie primaire : Cep), modulé selon la zone climatique et l’altitude.

Le Cep doit être inférieur ou égal à 50kWhep/m².

Ils concernent les 5 usages : chauffage, rafraichissement, eau chaude sanitaire, ventilation et les auxiliaires. Il est pondéré en fonction de la zone climatique (1) et de l’altitude (2) soit la formule : Cep < (inférieur ou égal) 50 x (A + B).

En comparaison avec les précédentes normes, voici une estimation de la consommation annuelle pour un logement :

RT 2005 : 1 300 euros / HPT : 1 150 euros / THPE : 1 000 euros
BBC : 350 euros

Les avantages du dispositif scellier 2010

Les coûts de construction se trouvent augmentés de 7 à 15% (environ 200 euros / m²) mais seront largement compensés par les économies d’énergie réalisées.

D’autre part, un bien économe se valorisera lors de la revente, surtout dans un contexte de hausse des couts de l’énergie que l’on connait. D’ailleurs, le nouveau prêt à taux zéro 2012 dépend largement de la performance énergétique du bien, tendant à augmenter les prix de vente des biens écologiques.

Enfin, depuis le 1er janvier 2011, l’affichage performance énergétique est aussi obligatoire lors de la location, et est un véritable élément de choix pour les locataires : qui n’a pas connu de vieux appartements chauffés avec des convecteurs, véritables gouffres financiers pendant les hivers rigoureux !

Le choix de la loi scellier 2010 BBC facilite donc location et revalorisation à la revente, tout en étant bénéfique pour la planète.

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