Différence Scellier classique et scellier social

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Rappelons que l’option Scellier Social consiste à louer environ 20% moins cher que dans le régime Scellier Classique. En contrepartie, l’option Scellier Social permet de proroger de 6 ans (3+3) avec 2% par an de réduction supplémentaire et de déduire l’abattement de 30% des loyers des revenus fonciers dès la première année.

Différence scellier classique et scellier intermédiaire ?

Nous avons pris l’hypothèse de loyers supérieurs de 20% en Scellier Classique par rapport au Scellier Social.

Voyons ce que cela donne :

Exemple 1 :
Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) investissant dans un bien d’un montant de 120 000 € financé sur 25 ans à 5%.

Contrairement aux idées reçues, l’économie d’impôt ré-investie est la même dans les 2 régimes sur les 9 premières années. L’effet levier perdure 6 ans de plus en régime Scellier Social et au contraire se dégrade (augmentation de la fiscalité) en Scellier Classique.

Exemple 2 :
Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) investissant dans un bien d’un montant de 150 000 € financé sur 25 ans à 5%.

Contrairement aux idées reçues, le régime Scellier Social permet un effet levier fiscal plus important de plus de 40 € par mois pendant 9 ans. L’effet levier se poursuit pendant 6 ans pour en moyenne 300 € par mois.

Le choix du régime Scellier classique ou social est déterminant dans ce type d’investissement locatif. C’est souvent grâce à une analyse des conditions d’assurance, des revenus moyens de la zone d’implantation et de la qualité du gestionnaire de bien que pourra se faire le choix pour une option ou l’autre.

Pour approfondir votre possibilité de réduction d’impôt et d’investissement locatif défiscalisant en loi Scellier, consultez la rubrique: votre simulation en ligne pour évaluer vos avantages fiscaux et financiers et/ou notre rubrique notre démarche détaillée pour vous faire guider dans votre investissement si votre décision d’investir est déjà prise.

Renouvellement de l’effet levier fiscal d’une année sur l’autre

La defiscalisation en loi Scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition de logement par an, par année d’imposition. Le dispositif étant valable jusqu’en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 4 investissements locatifs défiscalisant.

La seule limite à la défiscalisation va donc être la capacité d’endettement du foyer.

Nos études montrent que l’endettement supplémentaire que génère un investissement locatif en loi Scellier est entre 175€ (financement sur 20 ans) et 250€ (financement sur 30 ans) par mois par tranche de 50 000 € investi sur la base d’un financement amortissable.

Un montage en financement in-fine pourra non seulement augmenter l’économie d’impôt et donc l’effet levier fiscal mais aussi réduire l’endettement à la marge…rendant ainsi possible la planification de plusieurs investissements locatifs en loi Scellier sur 2 ; 3 ou 4 ans afin d’immédiatement rechercher l’optimum fiscal et patrimonial.

Nettement plus avantageux en terme de levier fiscal que les lois antérieures Borloo et Robien, la loi Scellier repose sur différents facteurs (option social ou non, renouvellement annuel sur 4 ans, passage à 20% à 2011) qui permettent de démultiplier (ou au contraire de détériorer) l’effet levier fiscal de l’opération. La loi Scellier est devenu aujourd’hui en 2015 la loi Pinel. N’hésitez pas à faire une simulation en ligne pour profiter des meilleurs placements afin de defiscaliser dans le locatif.

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