Démembrement de propriété pour réduire vos impôts

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Le démembrement de propriété est l’éclatement de la propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Au premier, le titre de propriété, le devoir d’effectuer les gros travaux d’entretien et de payer les impôts fonciers. Au second, la jouissance et l’obligation de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Les avantages d’un démembrement de propriété

Une propriété éclatée est nécessairement décotée. Qui aurait envie d’acheter une nue-propriété seule, ou un usufruit seul, sauf dans le cas de partages familiaux ?

Le bien en démembrement de propriété étant plus difficile à vendre, les deux parties devant s’accorder pour la mise en vente, il vaut moins cher. Mais la décote reste malgré tout limitée. La loi prévoit que l’usufruitier paye l’impôt de solidarité sur la fortune, le nu-propriétaire en étant exempté.

L’éclatement en nue-propriété et usufruit s’utilise souvent dans le cadre d’une donation qui se fait alors en deux étapes. Dans la première, on donne la nue-propriété à un ou des enfants, puis on cède son usufruit.

La société Perl (comme Pierre épargne retraite logement) vient cependant de développer un autre type de montage. Il consiste à vendre une nue-propriété à un investisseur et à trouver l’usufruitier correspondant. Cet usufruitier est un bailleur social, autrement dit une société de HLM. L’usufruit court sur une durée de dix-sept ans. Au terme, le nu-propriétaire récupère la jouissance de son bien et donc la pleine propriété.

Le montage du démembrement de propriété présente beaucoup d’avantages. Le bien échappe à l’assiette ISF pendant la durée de cession de l’usufruit. Si l’investisseur a recours à l’emprunt, les intérêts sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Quant au principal, il vient en dette dans l’ISF. Pas de souci de recherche d’un locataire ou de gestion des éventuels impayés. Grâce à ce type de demembrement, pas d’alourdissement de l’impôt sur le revenu par des rentrées locatives.

Prendre en compte tous les éléments du démembrement immobilier

Alors, que des avantages pour le demembrement de propriete ? Non, le Père Noël ne s’appelle pas Perl. N’oubliez pas que le bien sera loué comme logement social. Donc, attention à la qualité et à l’emplacement du bien. Les premières réalisations de Perl se situent au Havre, à Paris, dans les XIIIe et IIIe arrondissements, et à Toulouse. Prenez bien en compte tous les éléments : exposition, qualité de la construction, environnement urbain, l’ensemble de l’immeuble est-il affecté à des logements sociaux ou seulement une partie, etc.

Posez-vous la question avec le demembrement du droit de propriété : pourrais- je envisager d’y loger un proche, ou même d’y habiter moi-même en cas de coup dur. Si la réponse est franchement non, alors méfiance…

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