Acheter un bien loué – achat appartement loué

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Vous voulez faire un investissement locatif ? Prenez la décision d’acheter un bien loué. Outre une décote possible sur le prix, vous toucherez votre premier loyer dès la signature devant notaire. Pas facile d’investir malin dans la pierre aujourd’hui… La hausse des prix complique la donne. Pourtant, dans un contexte boursier encore difficile, l’immobilier fait plus que jamais office de valeur refuge, et le faible niveau des taux de crédit incite clairement à s’endetter. Acheter un appartement loué ou un studio vous permet ainsi de dégager un rendement locatif de 3,5 à 4% en moyenne. Vous pouvez viser plus, à condition de bien maîtriser le prix d’acquisition du bien : pas question de surpayer, au risque que votre rentabilité s’effondre. La solution consiste alors à acheter un appartement déjà loué.

Acheter un bien loué : Informez-vous sur la durée du bail et sur le montant du loyer

Les biens vendus occupés subissent, en effet, généralement une décote de 5 à 15% par rapport au prix du marché. La décote sur le fait d’acheter un bien loué dépend de plusieurs facteurs tels que le niveau du loyer par rapport au marché, le type de surface et la date d’échéance du bail. Un studio loué depuis deux ans seulement, dont le bail arrive à échéance dans un an, ne bénéficiera d’aucune décote par rapport au même type de bien vendu vide. A l’inverse, pour prendre un exemple extrême, un appartement dont le bail dépend de la loi de 1948, qui encadre les loyers, sera vendu avec une forte décote. De même, les grands appartements loués par la même famille depuis vingt ans, dont le loyer est faible, font l’objet d’une décote importante si vous souhaitez acheter un bien loué.

Lorsque le locataire est en place depuis longtemps, le loyer est inférieur au niveau du marché car il n’a subi que les revalorisations annuelles légales. Une agence immobilière en tient compte pour déterminer le prix de mise en vente du bien, afin que l’acquéreur puisse dégager une rentabilité de l’ordre de 4,5 à 5%.

Assurez-vous de la fiabilité du locataire déjà en place dans l’appartement vendu loué

Mais même sans décote, acheter un appartement occupé peut être une bonne opération. En effet, vous n’aurez pas à vous soucier de trouver un locataire, puisque celui-ci est déjà dans les lieux : pour ce dernier, rien ne change, puisque son contrat de bail est transféré en l’état. Vous devez donc vous assurer quand vous faites l’achat appartement occupé que le locataire n’a pas été à l’origine d’incidents de paiement du loyer en vous renseignant auprès du vendeur. En présence d’un administrateur de biens ou d’un investisseur institutionnel, il vous sera aisé de demander un extrait du compte du locataire, afin de vérifier qu’il est à jour des loyers. Si le vendeur est un particulier qui gère lui-même son patrimoine immobilier, demandez-lui les extraits de son compte en banque des trois derniers mois qui isole le virement du loyer. Si vous avez l’intention de souscrire une assurance loyers impayés si vous voulez acheter un bien loué, pensez à vérifier en amont auprès de votre assureur que le locataire en place répond à ces critères.

Une fois ces précautions prises, détendez-vous : acheter un bien loué est idéal. En effet, vous encaisserez votre premier loyer le mois au cours duquel vous devrez rembourser votre première mensualité de crédit immobilier. Ce parfait timing est quasi impossible à réaliser si vous achetez un studio vide en vue de le louer. En effet, il faut au minimum quelques semaines pour réaliser des travaux d’entretien, mêmes minimes, trouver un locataire et signer le bail.

Une décote de 10% sur les grands appartements

A noter qu’il est également possible de faire l’achat appartement loué avec l’objectif de l’habiter soi-même dans quelque temps. Avantage : les grandes surfaces, peu recherchées par les investisseurs parce que leur rentabilité locative est inférieure, subissent une véritable décote, souvent supérieure à 10%, lorsqu’elles sont vendues louées. Si vous n’êtes pas pressé, cela peut donc être l’occasion d’acheter une pièce de plus pour un budget limité. Dans ce cas, vous devrez attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Cette stratégie peut convenir aux familles expatriées qui organisent leur retour en France, dans un an ou deux, en souhaitant acheter un bien loué

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