5 bonnes raisons pour créer votre SCI

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Vous gardez un mauvais souvenir d’un achat en indivision ? Vous voulez transmettre progressivement un capital à vos enfants ? Pourquoi ne pas créer une SCI : société civile immobilière ? Grâce à cette structure, vous pouvez investir à deux ou plus, mais aucun d’entre vous n’est personnellement propriétaire du bien. Seule la SCI l’est. Vous devenez titulaire de parts sociales de la SCI, plus ou moins importantes selon votre apport initial et les achats futurs de la Société civile immobilière. Les avantages SCI sont nombreux, parmi lesquels une bonne souplesse de fonctionnement et la possibilité de transmettre vos biens dans de bonnes conditions.

Comment fonctionne une SCI ?

Premier point intéressant, vous êtes maître des règles du jeu lors de la creation SCI. En effet, c’est vous qui rédigez les statuts de la société, seul ou devant notaire. Or, en la matière, vous bénéficiez d’une marge de manoeuvre importante. « Les majorités dans les prises de décision peuvent être définies librement. Il peut même être décidé que le gérant dispose de tous les pouvoirs pour vendre les biens, à condition, bien sûr, de réemployer l’argent dans la société. En fait, la SCI est un instrument de dissociation non seulement du bien mais aussi du pouvoir de gestion et de disposition.

Ainsi, en vacances, vous et vos amis tombez amoureux d’un manoir. L’acheter individuellement est financièrement impossible ; vous décidez donc de constituer une SCI. Dans ce cas de figure, chacun recevra le nombre de parts équivalent à sa mise de départ. Vous pourrez ensuite continuer à acheter ensemble via cette société. La SCI permet alors de vous constituer progressivement un patrimoine, mais aussi d’acheter des biens d’une valeur beaucoup plus importante que si vous étiez seul. Par ailleurs, la SCI donne une stabilité dans le droit de propriété, sauf prévision contraire, le retrait d’un des associés de cette société n’est possible que si tous sont d’accord. »

Vous n’avez alors pas à supporter les aléas d’un achat en indivision classique (hors conventions particulières) duquel chacun a théoriquement le droit de sortir à tout moment (« Nul n’est tenu de rester dans l’indivision »), ce qui conduit le plus souvent à la vente du bien. Précisons à l’adresse de ceux qui craignent d’avoir un fil à la patte qu’il est possible d’assouplir les règles de sortie d’une SCI immobiliere. Pour ce faire, il devra être mentionné dans les statuts que le retrait d’un des associés pourra être décidé de manière unilatérale ou à une faible majorité. Le solde des parts pourra être racheté par les autres membres ou par une tierce personne.

La SCI : Idéal pour transmettre votre patrimoine tout en en gardant le contrôle

Autre cas de figure, parent de trois enfants, vous souhaitez organiser votre succession. Dans la balance, se trouvent vos résidences principale et secondaire sur lesquelles vous souhaitez conserver les pleins pouvoirs. Intégrez alors vos logements au capital d’une SCI familiale, en prenant soin de garder la gérance et la cogérance (pour le conjoint) de la société et, surtout, en conférant le pouvoir de décision à chacun de vous deux. Ainsi, vous transmettrez une partie de votre patrimoine en restant maître de la situation. Qui plus est, après le décès du conjoint, l’usufruit qu’il détenait s’éteint. Vous conservez la pleine propriété de la moitié des parts de la SCI, mais vous devenez également propriétaire de la moitié de l’usufruit restant, sans avoir à payer de droits de succession. Comme les héritiers ne récupèrent que la moitié de la nue-propriété, ils ne peuvent pas vous évincer du logement. Intéressant, dans le cas de familles recomposées, par exemple.

En outre, le fractionnement du capital en parts sociales rend plus facile la transmission, dans le temps, à vos enfants, vous permettant de bénéficier des abattements en matière de donation. Rappelons que, tous les six ans, vous pouvez donner quelque 150 000 euros à chacun de vos enfants en franchise de droits.

Vous pourrez également choisir de transmettre la nue-propriété des parts sociales à vos enfants via une donation-partage. De votre côté, vous conservez l’usufruit des parts sociales. « Dans ce cas précis, vous resterez, sans l’accord de votre progéniture, décisionnaire sur la vente des biens ou l’achat d’un logement. Rappelons que dans une telle situation et lors d’un achat en indivision, il était impossible de vendre sans l’accord des autres indivisaires.

La société civile immobilière pour réduire votre base d’imposition

Enfin, outre la transmission de votre patrimoine, vous souhaitez réduire vos impôts. La SCI vous offre, là encore, quelques possibilités. « Dans ce cas, vous transmettrez 90% des parts de la SCI à vos enfants, et vous resterez détenteur des 10% restants. Ainsi, vous transmettrez une grande partie de votre capital sans perdre le contrôle de vos biens. Surtout, vous pourrez, par ce biais, réduire considérablement votre base taxable à l’ISF. Evidemment, il s’agit de faire les choses dans les règles. La SCI ne doit en aucun cas être fictive ; sans quoi, vous prenez le risque d’un redressement fiscal. Il s’agira alors de mener votre démarche à son terme, c’est-à-dire de tenir une assemblée générale annuelle, d’effectuer la publication des comptes, même si vous êtes en famille, etc.

Notez également que les biens intégrés à une SCI bénéficient d’une décote dite d’illiquidité, liée au fait qu’il est moins facile de céder des parts de SCI que de vendre un bien immobilier. Cela permet de réduire l’assiette de l’ISF mais aussi de minorer les droits de succession. Attention, comme il n’y a pas de barème précis, il s’agit d’être prudent pour ce calcul. Vous pouvez également calculer la valeur des parts sociales en nue-propriété selon le barème économique, et non plus selon le barème administratif usuel. Là encore, en jouant sur la valeur de rendement, il est possible de minorer la valorisation de vos parts.
Enfin, comme pour tout bien immobilier, les plus-values éventuellement réalisées au moment de la revente sont imposées à 31,3%. En revanche, si vous cédez les parts d’une SCI détenue depuis plus de quinze ans, vous serez exonéré d’impôt, même si certains biens qui la composent ont été acquis récemment.

Ne négligez pas certaines contraintes de la SCI

Tous ces avantages sont néanmoins assortis de contraintes substantielles. Mieux vaut en avoir conscience avant de se lancer dans cette opération. Monter une SCI nécessite de tenir une comptabilité, d’effectuer une déclaration d’impôts spécifique (imprimé 2072), de convoquer une assemblée générale annuelle et d’en retranscrire les comptes rendus dans les registres d’assemblée générale. En cas de manquement dans le suivi de la SCI, le tribunal pourra prononcer la dissolution de la société et dénoncer son caractère fictif.

Enfin, bien évidemment, tous les associés sont solidairement responsables des dettes, sans limites. La confiance doit donc être requise ! Précisons alors qu’il est possible dans le cas contraire, avant qu’il ne soit trop tard, de dissoudre une SCI. A défaut de se faire à l’amiable avec l’accord des associés, une dissolution judiciaire pour « justes motifs » (mésentente entre les associés, par exemple) sera engagée.

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